Come acquistare un immobile all’asta

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Acquistare un immobile all’asta è un metodo per risparmiare fino al 20 % sul valore di mercato dell’abitazione. Tuttavia prendere parte di un asta non è semplice, bisogna fare attenzione a molti dettagli e saper bene come funziona tutto il procedimento. Tutti possono comprare una casa all’asta grazie alle leggi attualmente in vigore e ovviamente alla diffusione di internet. Leggi la guida per conoscerne caratteristiche, tipologie, e come scegliere l’asta alla quale partecipare in base a criteri di prezzo e corretta informazione per il consumatore.

Come funziona

I vantaggi in chiave di risparmio nell’acquistare un immobile all’asta possono arrivare fino al 20 % del valore iniziale andando ad evitare inoltre spese legate ai notai e alle agenzie immobiliari.

Come già detto però bisogna stare molto attenti perché non di rado capita che le case all’asta nascondano qualche brutta sorpresa. Dunque andiamo ora a spiegare una serie di interrogatici che molti si saranno posti riguardo la provenienza di tali case, i loro proprietari, il prezzo ridotto, il loro valore effettivo etc.

Nella maggior parte dei casi questi immobili provengono da fallimenti, mutui non pagati, prestiti non portati a termine. Per recuperare tali somme, la banca, in genere il creditore richiede pubblica vendita per poter recuperare il denaro perso. In alcuni casi la vendita può essere atta direttamente dallo stato o da altri Enti Pubblici, in questo caso parleremo di aste chiamate cartolarizzazioni. Quindi le case messe in vendita posso presentarsi in un buon stato oppure in uno stato pessimo.

Grazie alla diffusione di internet sono stati creati numerosi siti che si occupano in specifico di aste immobiliari. Su tali siti possiamo trovare le varie ordinanze di vendita e tutte le informazioni necessarie ad un potenziale acquirente quindi loco e data dell’asta, prezzo iniziale con il quale l’asta avrà inizio, se la casa attualmente è libera o occupata inoltre talvolta sono fornite pure planimetrie e varie fotografie della casa.

Per ogni casa è anche presente una perizia stilata da un funzionario del tribunale, essa è molto accurata e ci da una serie di informazioni importantissime sulla valutazione d’insieme della casa, della zone in cui situa, lo stato di conservazione della parte esterna, il funzionamento dei vari impianti fino alla luminosità dei vari locali dell’immobile.

Una delle pecche delle aste è che le case non si possono visitare prima di partecipare all’asta, quindi c’è il forte rischio di non sapere che cosa possiamo trovare una volta entrati all’interno dell’immobile. Perciò il nostro consiglio è di evitare aste di questo tipo.

Nelle ordinanze generalmente è nominato il nome di un custode quindi è buon consiglio far richiesta presso tale figura per poter visitare all’interno la casa e farsi un idea di quella che è la situazione, questo perché molte volte le perizie sono state stilate molti anni prima dell’asta e quindi potrebbero non rispecchiare lo stato attuale delle cose.

Quando il prezzo dell’immobile ci sembra eccessivamente basso questo deve essere un campanello d’allarme per dirci che forse c’è qualcosa che non quadra. Talvolta può capitare che il prezzo sia realmente più basso della soglia normale perché all’interno della casa risiedono ancora gli inquilini che difficilmente vorranno abbandonare l’immobile, nemmeno facendo l’ausilio delle leggi.

Oppure in altri casi può capitare di trovare inquilini in affitto, in tal caso è anche indicata la rendita annuale, tuttavia non è possibile mandar via tali persone prima che sia scaduto il regolare contratto d’affitto.

Può anche capitare che le perizia siano state stilate molto tempo prima dell’asta e quindi le basi di quest’ultima siano molto basse. Si tratta in genere di aste con numerosi partecipanti e quindi molto probabile che in fase di rialzo il prezzo salga e anche di molto.

Nel caso in cui vi dovreste venire a trovare davanti a due case con un prezzo base dell’asta molto differente puntante a quello più alto perché alla fine dell’asta molto probabilmente riuscirete ad aggiudicarvi l’immobile ad un prezzo più basso rispetto a quello con base inferiore perché i partecipanti all’asta saranno in minor numero e di conseguenza anche i rialzi.

Quando avrete deciso a quale asta partecipare dovrete procedere con il primo step burocratico. In primis bisogna stilare la domanda di partecipazione; questa può essere redatta in carta semplice oppure scaricata da internet, in entrambi i casi bisognerà apporvi una marca da bollo da €14.62. Inoltre nella domanda devono essere precisate:

  • nome cognome data e luogo di nascita residenza
  • il codice fiscale
  • il nome e il numero della procedura
  • l’indicazione del lotto o dei lotti dell’asta ai quali si vuole essere iscritti come partecipanti
  • situazione patrimoniale
  • intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa

Terminata la compilazione, la domanda va inviata al giudice delegato all’indirizzo che troverete nella scheda dell’asta da voi scelta.

Per prender parte di un asta è necessario presentare insieme a tutta la documentazione necessaria due assegni circolari non oltre le 12 ore del giorno che precede l’asta. Questi assegni devono avere un valore che copra il 25% del prezzo di partenza dell’asta. Il primo dei due avrà un valore pari al 10% del prezzo di base oppure se si tratta di una vendita senza incanto del valore della propria offerta, esso andrà a costituire la cauzione.

Per quel che riguarda il secondo assegno, il suo valore può essere vario, fino ad un massimo di 15% ed esso andrà a figurare come un deposito per il fondo spese. Nel caso in cui vi aggiudicate l’asta, i due assegni circolari vengono riversati sui libretti della procedura fallimentare e la somma versata nel fondo spese andrà a coprire la registrazione del decreto di trasferimento e la cauzione verrà detratta dalla somma con cui siete riusciti ad aggiudicarvi l’asta.

Se per diversi motivi non si è in grado di saldare la somma con la quale vi siete aggiudicati l’intera cauzione viene persa, se invece nel caso contrario non siete riusciti ad aggiudicarvi l’asta i due assegni circolari vengono resi indietro dal notaio oppure dal tribunale che si sta occupando dell’asta.

Come già detto le case all’asta possono essere mutuabili quindi è opportuno arrivare al giorno d’asta sapendo se la banca ci darà il finanziamento per il nostro mutuo. I tribunali che si occupano delle aste hanno delle convenzioni con degli istituti di credito che erogano mutui che coprono fino all’80% del valore di aggiudicazione dell’asta.

E’ buona norma contattarne uno almeno un mese prima dell’asta, presentando la domanda assieme alle perizie sull’immobile. Nel caso in cui riuscirete a vincere l’asta l’intero valore da pagare deve essere versato entro 60 giorni e solo in quel caso il giudice emanerà il decreto di assegnazione dell’immobile, nel caso in cui la somma non venga saldata si perderà sia l’immobile che la cauzione. Se non siete i vincitori dell’asta la banca annullerà senza alcun costo aggiuntivo il mutuo chiesto grazie alla “ clausola di dissolvenza”.

Se volete evitare di sbrigare personalmente tutte le noie burocratiche del caso oppure vi trovate in una città diversa rispetto a dove risiede l’immobile d’interesse potete far affidamento su un agenzia immobiliare, possibilmente specializzata in aste giudiziarie. Tale agenzia renderà a vostra disposizione diversi servizi:

  • Controllo del mercato degli immobili all’asta con segnalazione delle migliori occasioni;
  • stesura e invio di tutte le pratiche;
  • controllo e perizia della casa in questione;
  • consigli nella pre-delibera del mutuo;
  • aiuto di un delegato dell’agenzia durante l’udienza;
  • monitoraggio dei compimenti del decreto di trasferimento dell’immobile acquistato;
  • accertamento dell’eventuale sgombero della casa.

Ovviamente l’affidamento ad una agenzia immobiliare prevede una serie di costi che lieviteranno il prezzo complessivo della spesa da sostenere.

Come partecipare all’asta

Prima di partecipare all’asta da noi scelta è buona norma assistere a delle udienze in maniera tale da rendersi conto del suo funzionamento ed evitare brutte sorprese al momento della propria asta. Inoltre scegliete se andare di persona oppure incaricare un terzo che vi rappresenti nello svolgimento dell’asta, ovviamente tale persona deve godere della vostra massima fiducia in quanto si tratta di un operazione piuttosto delicata.

La persona da delegare può essere un agente, un avvocato o un vostro conoscente; è fondamentale che abbia una regolare procura e sia responsabile delle proprie azioni. Ricordatevi che ogni offerta eseguita da tale persona è a vostro carico quindi prestate la massima attenzione in tale scelta.

Cosa significa quando si parla di asta senza incanto? Si tratta di un tipo di asta in cui i contendenti presentano le proprie offerte in busta chiusa presso una cancelleria. Tali offerte comprendono la somma che si è disposti a spendere, i tempi e le modalità di pagamento e altre informazioni che servano alla valutazione della propria proposta.

Tali buste verranno aperte nel giorno dell’asta e si procederà con i successivi rialzi partendo dalla offerta più alta. Nel caso in cui il valore non superi il 20% del prezzo base e il creditore non dia la propria approvazione, la casa verrà messa all’asta con la modalità dell’incanto.

In questo caso, dopo l’accertamento di tutte le proposte si inizia con la gara e i rialzi. Affinché un rialzo non venga comunicato con ritardo, quest’ultimo deve essere segnalato entro e non oltre 3 minuti dall’ultima proposta, in caso contrario si proseguirà con l’assegnazione del lotto all’ultimo creditore.

In questo tipo di aste l’aggiudicazione di quest’ultima non è ancora segno di vittoria in quanto esiste una procedura chiamata “il rialzo del quinto”; in pratica l’asta rimane aperta per ulteriori 10 giorni e se viene presentata un offerta superiore al 20% del valore di aggiudicazione il giudice provvederà ad annullare l’asta inducendone una nuova. In tale asta potranno partecipare coloro che sono stati presenti alla prima più i nuovi offerenti o ovviamente la base di partenza sarà l’ultima offerta.

Nel momento in cui lo Stato o qualunque ente pubblico cartolarizza delle case, sono emanate delle aste periodiche che vengono puntualmente inserite sul sito del Dipartimento del Tesoro. Tali aste si differenziano da quelle normali per il fatto che gli immobili che vengono messi all’asta con tale modalità sono sempre liberi e immediatamente disponibili.

Inoltre la cauzione in questo caso deve coprire solo il 10% del valore iniziale al contrario del 25% richiesto nelle aste giudiziarie. In caso di vittoria dell’asta entro e non oltre i 7 giorni successivi deve essere versato un ulteriore 10% ed il saldo finale va versato entro 40 giorni a partire dal giorno in cui si è aggiudicati l’asta e non i 60 come nelle aste giudiziarie.

Può capitare che nelle cartolarizzazioni vengano messe all’asta delle nude proprietà, cha hanno si un prezzo molto basso ma non possono essere occupate da subito e non si ha nemmeno la certezza sul quando questo potrà essere fatto. Può capitare che il debitore voglia annullare l’asta decidendo di pagare la somma di denaro dovuta, in tal caso il creditore deve prendere sotto esame le proposte e ritirare la casa dall’asta. Tale annullamento può essere comunicato anche pochi giorni prima dell’asta o addirittura la mattina stessa.

Nel caso in cui nessuno si presenti nel giorno dell’asta il giudice può optare per:

  • nella maggior parte dei casi viene deciso un nuovo incanto mettendo alla’sta l’immobile con un prezzo ridotto di ¼ rispetto al valore precedente
  • l’immobile può essere assegnato ai creditori
  • affidamento giudiziario della casa

In caso di vincita dell’asta, la prima operazione da fare è pagare la somma con la quale si è aggiudicato l’asta entro e non oltre 60 giorni dalla data dell’asta. Dopo di che è necessario versare la somma necessaria a coprire le spese per le imposte sull’acquisto, di registro, ipotecarie e catastali. Tale somma va da un minimo di 4% per il primo immobile ed un massimo di 10% per le case non di lusso. Inoltre un somma sarà necessaria per la cancellazione e la copia delle trascrizioni.

Nel momento in cui il giudice darà il decreto di trasferimento equivalente al rogito notarile nella compravendita tra privati sarete finalmente in possesso della vostra casa. Con tale decreto il giudice impone inoltre al debitore o a eventuali occupanti dell’immobile di lasciare immediatamente la casa.

Quest’ultimo non può essere contestato tuttavia come succede in una buona percentuale dei casi esso non viene rispettato, perciò come proprietari della casa si ha il diritto di richiedere lo sgombero della propria abitazione entro una data fissata.

Se ciò non succede in tal caso si potrà richiedere l’intervento delle forze pubbliche per sollecitare gli eventuali inquilini indesiderati ad abbandonare l’immobile. Si tratta di una fase molto delicata che richiede anche un tempo piuttosto lungo, dai 6 ai 8 mesi all’incirca.

Si consiglia di affidarsi ad un avvocato. Può succedere che ci si renda conto di aver fatto una scelta troppo azzardata oppure ci si trovi in balia di una serie di problematiche che non ci permettano di saldare il conto finale si può chiedere la rinuncia dell’immobile. Il tribunale provvederà a rimettere la casa all’asta entro pochissimo tempo trattenendo come penale l’intera cauzione versata insieme all’offerta.

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