L’investimento immobiliare implica l’acquisto, il possesso, la gestione, l’affitto e/o la vendita di immobili per ricavare profitto. Il miglioramento della proprietà di immobili come parte della strategia di investimento immobiliare è generalmente considerato una sotto specialità dell’investimento immobiliare, chiamata sviluppo immobiliare.
Caratteristiche
L’immobile è una forma di proprietà con liquidità limitata rispetto ad altri investimenti, è ad alta intensità di capitale (sebbene il capitale possa essere guadagnato attraverso un mutuo) ed è molto dipendente dalla liquidità di denaro. Se questi fattori non vengono ben compresi e gestiti dall’investitore, l’immobile diventa un investimento rischioso. La causa principale dell’insuccesso dell’investimento immobiliare è che gli investitori vanno in rosso per un periodo di tempo che non è sostenibile, e che spesso li forza a rivendere la proprietà in perdita o ad essere insolventi.
Come scegliere
I mercati immobiliari, nella maggior parte dei paesi, non sono organizzati od efficienti come mercati per altri strumenti di investimento più liquidi. Le proprietà individuali sono uniche e non direttamente intercambiabili, il che presenta una grossa sfida per un investitore che sta cercando di valutare prezzi e opportunità di investimento.
Per questa ragione, scovare le proprietà su cui investire può richiedere un lavoro e una competizione considerevoli tra gli investitori, per acquistare proprietà individuali che possono essere altamente variabili, a seconda della conoscenza e della disponibilità. Le asimmetrie informative sono comuni nel mercato immobiliare. Questo incrementa il rischio transazionale, ma fornisce anche molte opportunità per gli investitori di ottenere proprietà a prezzi d’occasione. Gli investitori immobiliari di solito usano una varietà di tecniche di valutazione per determinare il valore della proprietà prima dell’acquisto.
- Fonti tipiche dell’investimento in proprietà includono:
- Cataloghi di mercato (attraverso, per esempio, un Servizio di Catalogo Globale)
- Agenti immobiliari
- Grossisti (come ad esempio uffici bancari proprietari di immobili e agenzie pubbliche)
- Aste pubbliche (vendite forzate di beni ipotecati, vendite di proprietà, ecc.)
- Vendite private
Accertamenti
Una volta che un investimento in proprietà è stato individuato, e gli accertamenti preliminari dovuti (investigazione e verifica delle condizioni e dello stato della proprietà) sono stati completati, l’investitore dovrà negoziare un prezzo e un termine di vendita col venditore, per poi avviare il contratto di vendita.
La maggior parte degli investitori impiega agenti ed avvocati immobiliari per essere assistiti nel processo di acquisizione, dato che può essere abbastanza complesso, e transazioni eseguite impropriamente possono essere molto costose. Durante l’acquisizione di una proprietà, un investitore di solito farà un’offerta formale di acquisto, includendo il pagamento di una “caparra” al venditore all’inizio della negoziazione, per riservarsi il diritto di completare la transazione se il prezzo e i termini possono essere negoziati soddisfacentemente. Questa caparra può o può non essere rimborsabile, ed è considerata un segnale della serietà dell’acquirente verso l’acquisto.
I termini dell’offerta di solito includeranno un numero di giorni entro i quali l’investitore ha tempo per completare gli accertamenti dovuti ed ottenere il finanziamento, prima dell’acquisto finale.
All’interno del periodo di contingenza, l’investitore di solito ha il diritto di rescindere dall’offerta senza penale, e ottenere un risarcimento della caparra. Una volta che questo tempo è trascorso, rescindere l’offerta solitamente comporta la perdita della caparra e può prevedere anche ulteriori penali.
Finanziamenti
I beni patrimoniali immobiliari sono solitamente molto costosi, in confronto ad altri strumenti d’investimento largamente disponibili come azioni o bond. Solo raramente chi investe in immobili paga l’intero ammontare del prezzo d’acquisto in contanti.
Di solito, una larga porzione del prezzo d’acquisto sarà finanziata usando qualche tipo di strumento finanziario o debito, come ad esempio un mutuo ipotecario garantito dalla proprietà stessa. L’ammontare del prezzo d’acquisto finanziato dal debito è chiamato leva finanziaria. L’ammontare finanziato dal capitale proprio dell’investitore, attraverso denaro contante o altri trasferimenti patrimoniali, è chiamato quota capitale.
Il rapporto della leva finanziaria rispetto al totale del valore stimato è una misura matematica del rischio che un investitore si sta accollando, usando la leva finanziaria per finanziare l’acquisto di una proprietà. Gli investitori di solito cercano di diminuire il bisogno di quota capitale ed aumentare la loro leva finanziaria, in modo che il loro ROI (return on investment , ritorno degli investimenti) venga massimizzato.
Gli istituti finanziari di solito hanno dei requisiti minimi di quota capitale per gli investimenti immobiliari che sono chiamati a finanziare, tipicamente nell’ordine del 20% del valore stimato. Gli investitori che cercano bassi requisiti di quota capitale possono esplorare sistemazioni finanziarie alternative come parte dell’acquisto di una proprietà (per esempio, debito di finanziamento, debito subordinato, fonti private di quota capitale, ecc.).
Alcune organizzazioni di investimenti immobiliari, e alcuni fondi pensione, hanno riserve di capitale grandi abbastanza e strategie di investimento che consentono quote capitale del 100% nella proprietà che acquistano. Questo minimizza il rischio che deriva dalla leva finanziaria, ma limita anche il ROI potenziale.
Effettuando la leva finanziaria sull’acquisto di un investimento in proprietà, i pagamenti periodici richiesti per pagare gli interessi del debito creano un continuo (e qualche volta grande) conto in rosso a partire dalla data d’acquisto.
Libri
- Investimenti immobiliari
L’autore di questo testo si rivolge ad un’ampia cerchia di lettori: operatori del settore, professionisti, ma anche semplici investitori inesperti. Viene trattato l’intero mondo dell’investimento, con una particolare attenzione all’ambito immobiliare. Il tono utilizzato è chiaro e concreto, anche se non mancano precise indicazioni tecniche e formule, suggerimenti pratici direttamente utilizzabili. In questo volume vengono trattate le tematiche della finanza d’azienda e della valutazione dei progetti immobiliari, e si cerca di far comprendere al lettore un settore piuttosto complesso ed intricato, fornendo lui tutti gli strumenti necessari per affrontarlo. Investire nel mattone.
Autore: Marco Zanazzi. Editore: Fag - Guida pratica per comperare e affittare casa
Gli autori di questo libro offrono una guida pratica e completa per descrivere tutto ciò che gravita intorno all’investimento immobiliare. Secondo il loro punto di vista esso infatti rappresenta un’ancora di salvezza per chi desidera investire, soprattutto in un periodo come questo che presenta una situazione finanziaria traballante e titoli di Stato che neanche riescono a coprire l’inflazione. Ma per entrare in questo campo è necessario conoscerlo a fondo, in tutte le sue sfaccettature: il luogo e la zona dove cercare l’immobile, il rendimento che è possibile ottenere, la tipologia di contratto che conviene stipulare (libero o agevolato, con clausole inserite o meno), il funzionamento di un condominio, le polizze da sottoscrivere e molto altro ancora. Non è sfuggito nulla allo sguardo attento degli autori, che cercano di rendere il lettore capace di gestire al meglio il proprio patrimonio immobiliare. Tale campo viene esplicitamente consigliato dagli scrittori, in quanto presenta bassi tassi d’interesse e consente finanziamenti dalle banche. Le modalità di scelta e le molteplici soluzioni vengono indicate nel volume, che risulta essere un vademecum molto utile.
Autori: Roberto Bagnoli, Renato Gentilini, Germano Palmieri. Editore: Etas.
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