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Prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario permette alle persone maggiori di 65 anni con un titolo di proprietà immobiliare di ottenere un finanziamento senza rate. Tale servizio è nato nel Regno Unito nel 1999 col nome di lifetime marriage o equity release.

Come funziona

Nel giro di 5 anni soltanto, su un campione di 100 persone maggiori di 65 anni e proprietarie di un’abitazione, minimo una di esse ha iniziato a servirsi di questo prodotto. Soltanto nel 2005 in UK questo nuovo prodotto ha reso possibile la “liberazione” anticipata di capitali immobiliari che senza di esso sarebbero rimasti bloccati, per un valore di 4 miliardi di euro circa, ora destinati a sostenere e migliorare la qualità della vita degli inglesi più anziani, che non dovranno più ricorrere a sussidi pubblici.

I prestiti vitalizi ipotecari si sono affermati e diffusi velocemente in tutti i maggiori paesi anglosassoni con il nome di “reverse mortgage”, e insieme ad essi è nato un vivace dibattito teorico sulla loro ipotetica rilevanza nel campo delle politiche sociali ed economiche riguardanti la terza età e le famiglie. In Italia i Prestiti Vitalizi Ipotecari sbarcano nel Dicembre 2005, con l’articolo 11-quaterdecies (Interventi infrastrutturali, per la ricerca e per l’occupazione), Comma 12, della legge 248 : “Il Prestito Vitalizio Ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”.

Il Prestito Vitalizio Ipotecario è un prestito a lungo termine garantito da un’ipoteca diretta sul proprio immobile di residenza; è pensato per evitare qualsiasi tipo di rimborso (compresi gli interessi) fino a quando il sottoscrivente non sarà deceduto (se si tratta di una coppia, allora fino alla morte del coniuge più anziano). Spese e interessi sono da pagare solo alla scadenza, in quanto capitalizzati: non è prevista alcuna rata per tutta la durata del prestito.

Il rimborso risulta a carico degli eredi, a meno che l’anziano non opti volontariamente per un rimborso anticipato, e può essere fatto anche utilizzando il ricavato di un’eventuale vendita dell’immobile di residenza in questione. Qualche volta, il prestito può essere accompagnato da quella che nel mondo anglosassone è detta “no negative equity guarantee”, ovvero una clausula contrattuale; in questo caso, il debito ricadente sugli eredi si limiterà al valore di realizzo dell’abitazione presentata come garanzia; se ci dovesse essere un debito eccedente, sarà la finanziaria ad accollarselo, a patto che il rimborso avvenga grazie alla vendita dell’abitazione curata da un collaboratore indipendente, e a prezzo di mercato.

Secondo la legge 248/05, i potenziali beneficiari sono gli anziani superiori ai 65 anni d’età (già compiuti) che possiedono un immobile di residenza; questa fascia d’età costituisce in Italia al giorno d’oggi una grande fetta della popolazione (11 milioni), ed entro il 2020 supererà il 23% della sua totalità. Gran parte di essa si trova in una situazione di grande vulnerabilità, soprattutto economica: su 100 anziani 25 vivono soli, 20 percepiscono un guadagno di meno di 500¤ mensili, 30 dichiarano che non riuscirebbero ad accollarsi una spesa imprevista di 1000¤; 90 su 100, pero’, sono proprietari della casa in cui risiedono, disponendo dunque di un rilevante patrimonio (soprattutto se pensiamo all’impennata che negli anni ’90 hanno avuto i prezzi degli immobili) ma bloccato, quindi del tutto inutile in termini di bisogni economici immediati. Sbloccare questi patrimoni diventa possibile proprio grazie, e solo, ai Prestiti Vitalizi Ipotecari, fruibili in termini statistici da circa 10milioni di italiani.

Secondo la legge 248/05, finanziarie e banche che siano iscritte regolarmente ai propri registri pubblici (“aziende ed istituti di credito nonché intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385”).

A cosa serve

Fin dall’inizio, questo prodotto si è rivelato molto utile per gli anziani; permette loro, infatti, di essere più sereni nell’affrontare spese impreviste, anche sanitarie, di dare una mano alla propria famiglia o anche solo di avere un aiuto integrativo rispetto alla normale pensione. Grazie a questo prestito, è realmente possibile sbloccare una parte del capitale costituito dall’immobile e monetizzarlo. I ricavati di questa operazione vengono utilizzati principalmente per:

  • Rimborsare prestiti pre-esistenti
    come ad esempio prestiti personali o mutui, cosa che risulta sempre più ardua potendo contare sulla sola pensione, la quale viene utilizzata di solito quasi metà in questo tipo di pagamenti, lasciando ben poco all’anziano per tutti gli altri tipi di spese. Grazie al Prestito Vitalizio, sarà possibile al sottoscrivente estinguere del tutto questi debiti e, spesso, ottenere anche della liquidità extra.
  • Coprire spese sanitarie
    È utilissimo ad una persona anziana che viva sola, senza che i parenti possano darle una mano, e che non sia più autosufficiente né in grado di sostenere i costi di un’assistenza domiciliare; ricorrendo al prestito vitalizio, avrà un significativo aiuto e in più non dovrà mai preoccuparsi di restituirlo finchè vive.
  • Aiutare figli e nipoti
    che considerano il prestito come un anticipo sulla futura eredità, ad esempio con l’acquisto di una casa, con le spese d’istruzione o con emergenze finanziarie improvvise (licenziamenti, spese di divorzio, ingenti debiti).
  • Integrare la pensione
    con la nuova somma a disposizione, senza pesare economicamente sui propri figli e senza bisogno di dover lasciare la propria casa.

Quanto si può ottenere

Dopo che una perizia immobiliare abbia precisato il valore dell’abitazione in questione, si calcola un prestito solitamente compreso fra il 15% e il 50% del totale; più sono alti l’età del beneficiario e il valore dell’immobile, più consistente sarà il prestito.

I documenti richiesti generalmente dagli istituti di credito per la domanda di prestito sono:
certificato di nascita, dello stato di famiglia e di residenza; fotocopie di carta d’identità e codice fiscale; copie di atto di provenienza dell’immobile di proprietà, del certificato (se esistente) di assicurazione sulla casa, della dichiarazione dei redditi (o cud) più recente o libretto della pensione, della ricevuta del bonifico relativa al pagamento del perito immobiliare: assenso alla cancellazione di un’eventuale ipoteca pre-esistente sulla casa firmata dalla banca creditrice; dichiarazione del richiedente di essersi adeguatamente ed esaustivamente informato sul prodotto.

Il prestito solitamente va rimborsato dagli eredi o chi per loro entro 10-12 mesi dalla morte del più anziano dei contraenti, in soluzione unica. Ci sono due opzioni: gli eredi possono mantenere la casa e pagare il rimborso con il denaro di cui già dispongono, oppure possono venderla e pagare con il ricavato; nel secondo caso, di solito resta sempre una parte di eredità anche dopo aver rimborsato il prestito, che di solito non supera il valore dell’immobile; se quest’ultimo dovesse invece essere inferiore alla somma dovuta per il rimborso, la clausola contrattuale “no negative equity guarantee” (laddove sia prevista) limiterà l’importo dovuto al valore dell’immobile.
Nel caso non esistessero eredi o questi non dovessero provvedere a rimborsare il finanziamento, si procederà (entro 1 anno dalla scadenza del prestito) alla vendita dell’immobile.

Immobili finanziabili

Sostanzialmente sono finanziabili tutti i tipi di immobili, tranne in caso siano essi scarsamente rivendivibili o esposti a rischi di tipo ambientale, come nel caso di immobili non residenziali (rustici e simili); immobili non assicurati che si trovino in zone altamente sismiche; immobili che non abbiano una concessione edilizia su cui gravino vincoli idrogeologici, paesistici o artistici; immobili in zone concesse dai comuni con la legge 167/1962; infine, quelli su cui gravi un’ipoteca che non sia stata ancora estinta.

Perché il prestito possa essere concesso, ogni ipoteca pre-esistente dovrà essere stata cancellata, così come ogni mutuo o ipoteca volontaria; in questo caso particolare, poi, la cancellazione può essere effettuata usando parte della somma ottenuta con il prestito vitalizio medesimo.

Obblighi contrattuali

Alcuni obblighi da rispettare sono non affittare l’immobile; rimborsare il prestito prima, nel caso si prenda la decisione di venderlo; mantenerlo in un buono stato, e in alcuni casi mandare all’istituto che ha concesso il prestito un resoconto annuale contenente informazioni sull’immobile.

La sottoscrizione avviene alla presenza di un notaio, per atto pubblico.
Il notaio procede alla lettura del contratto e il richiedente lo firma; dopodichè, il notaio completerà tutte le necessarie operazioni fiscali e giuridiche compresa l’iscrizione dell’ipoteca e consegnerà la somma, da cui verranno dedotte le spese notarili e contrattuali.

Alternative

Per i maggiori di 65 anni ci sono diverse possibilità alternative al prestito vitalizio, come:

  • La cessione del quinto della pensione
    come restituzione di un prestito a tasso fisso di lunga durata;
  • La vendita della nuda proprietà
    a prezzo di mercato, ridotto basandosi sull’età; in questo modo, colui che vende la propria abitazione non ne sarà più proprietario ma ne manterrà per tutta la durata della sua vita l’usufrutto, grazie al quale potrà disporne.